Увеличение полезной площади квартиры
Какой бы удобной ни была квартира, часто появляется желание ее изменить. Для начала нужно определиться с количеством и расположением ванных комнат и санузлов, так как они привязаны к стоякам. От того, насколько они удобно, продуманно расположены, зависит комфорт всей квартиры. Ведь зачастую ванная и туалет по утрам, когда члены семьи собираются на работу или в школу, становятся центром споров и суеты.
Для того чтобы затеять перепланировку в квартире, ее нужно согласовать в соответствующих службах города. Они получают пакет документов и принимают решение. С 01.03.2005 г. на территории Российской Федерации действует Жилищный кодекс. Согласно ЖК РФ (ст. 14) органы государственной власти определяют условия и порядок переустройства (перепланировки) жилых помещений. Местные органы власти занимаются согласованием и контролем перепланировки, соблюдением санитарных и технических норм.
По определению ЖК РФ (ст. 25): «Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его Конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». «Техпаспорт — это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилья установленным требованиям» (ст. 19 ЖК РФ).
Паспортизацией жилья занимается БТИ; форма техпаспорта пока законом не установлена. Пока квартира не имеет собственника, в ней запрещено проводить какие-либо работы по переустройству (перепланировке). По статье 26 ЖК РФ такие работы может проводить только собственник квартиры. Собственником является частное лицо или муниципалитет.
Вот перечень документов, которые собственник квартиры должен представить в органы местного самоуправления (по месту нахождения жилого помещения) для согласования:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании принимается не позднее 45 дней с момента передачи документов в органы власти. Документ, подтверждающий разрешение на переустройство (перепланировку) и является основанием для начала работ.
Получить разрешение обязательно на следующие работы:
- изменение в плане или переоборудование санузлов;
- удаление или перемещение внутренних стен квартиры;
- перенос дверных проемов;
- создание (изменение) тамбуров;
- перемещение газовых и нагревательных приборов;
- перенос сантехники;
- остекление лоджий, балконов.
В случае несоответствия проекта перепланировки установленным законом нормам возможен отказ в согласовании, при этом должны быть указаны нарушения (ст. 27 ЖК РФ). Отказ можно обжаловать в судебном порядке.
Вот перечень недопустимых изменений в квартире:
- по СНиП 31-01-2003, п. 9.22 «Здания жилые многоквартирные» запрещается устройство санузлов (туалета, ванной) над жилыми помещениями или кухнями. В многоуровневой квартире допускается размещение санузла над кухней. Санузлы можно расширять только за счет соседних вспомогательных помещений (коридоров или кладовок), но не кухни;
- если квартира не имеет «гостевого» санузла, то нельзя делать вход в санузел непосредственно из спальни или кухни;
- если квартира имеет газовое оборудование, нельзя убирать стенку межу кухней и комнатой;
- жилые комнаты и кухня должны получать прямое естественное освещение (п. 5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»);
- нельзя выносить радиаторы на лоджии и балконы;
- в межквартирных стенах нельзя разбирать перегородки, если не планируется объединение квартир;
- нельзя перекрывать доступ к вентилям и кранам (СНиП 31-01-2003, п. 10.6), а также устанавливать регулирующие (отключающие) устройства на общедомовые инженерные сети;
- нельзя устраивать теплые полы с подогревом от общедомовых систем отопления (водоснабжения);
- не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме;
- на кухне запрещается изменять вентиляционный короб,
- нельзя присоединять к квартире подвалы, чердаки, тамбуры (ЖК РФ, ст. 36).
Проект переустройства (перепланировки) должен быть обоснован технически и содержать:
- чертеж с точными существующими размерами;
- план демонтажа;
- план перепланировки с указанием будущих стен и отметок потолка и пола;
- развертки по стенам;
- информацию об отделочных материалах;
- схемы разводки отопления с указанием места размещения отопительных приборов (в случае, если подразумеваются изменения в системе отопления);
- планы электромонтажных работ с указанием электроточек;
- планы расположения сантехприборов и оборудования.
- После завершения перепланировки орган, осуществляющий согласование, направляет комиссию для проведения приемки и составления акта.